フラット35の10月金利は3.83%、現行制度で過去最高に

ニュースの概要

住宅金融支援機構の「フラット35」の2026年10月の適用金利が、融資率9割以下・返済期間21年以上35年以下の最低金利で年3.830%となりました。日本経済新聞は10月1日付の記事で、これが2017年に現行制度になって以降で最も高い水準であり、9月から0.37ポイント上昇、上昇は3か月連続になると伝えています。同記事は、背景として、9月の日銀の利上げや、原油価格に絡むインフレへの懸念を挙げ、10月1日朝には新発10年国債の利回りが3%を超えたことにも触れています。フラット35は、全期間固定金利の住宅ローンとして知られ、これから家を買う人の返済計画に直接関わる数字です。この記事では、機構の公式ページで確認した金利と、読者が確認したい点を整理します。

何が変わるのか

住宅金融支援機構のサイト（フラット35の金利情報）で確認できた、2026年10月の適用金利は次のとおりです。いずれも年率で、新機構団信付きの金利を、金融機関ごとの金利の範囲（最低〜最高）として表示したものです。今月は6区分のすべてで、最低金利と、最も多い金利（最頻金利）が同じ値になっています。デュエットを選ぶと＋0.18%、新3大疾病付機構団信を選ぶと＋0.24%が上乗せされると、機構のページに記載があります。

• 返済期間21〜35年・融資率9割以下：3.830%〜5.840%
• 返済期間21〜35年・融資率9割超：3.940%〜5.950%
• 返済期間15〜20年・融資率9割以下：3.510%〜5.520%
• 返済期間15〜20年・融資率9割超：3.620%〜5.630%
• 返済期間36〜50年・融資率9割以下：4.100%〜6.020%
• 返済期間36〜50年・融資率9割超：4.210%〜6.130%

フラット35の公式サイトのトップページでは、融資率9割以下・新機構団信付の「最頻金利」（金融機関の提供する金利で最も多いもの）として、フラット35は当初5年間が年2.83%、6年目以降が年3.83%、フラット20は当初5年間が年2.51%、6年目以降が年3.51%、フラット50は当初5年間が年3.10%、6年目以降が年4.10%と表示されています。当初5年間の金利は、公式サイトの注記によると、計4ポイントを適用して年1.0%引き下げた場合の金利です。どの制度で何ポイントが付くかの内訳までは、トップページだけでは確認していません。実際に適用される金利は、利用する金融機関や、住宅の性能、借入の条件によって変わります。

読者への影響

これから住宅ローンを組む人にとっては、毎月の返済額と総返済額に関わる話です。同じ借入額でも、金利が上がれば返済額は増えます。フラット35は全期間固定金利型で、機構のページには「2026年10月 資金受取分」の借入金利と書かれています。つまり、資金を受け取る月（融資実行の月）の金利が使われます。申し込み時に見た金利と、実際に適用される金利が変わりうる点に注意が必要です。

すでにフラット35で借りている人は、一般的には、固定金利のため返済額は変わりません（この点は出典では明記を確認していません）。変動金利で借りている人や、これから変動金利を選ぶ人にとっては、金利が上がる局面の返済額の見通しが課題になります。なお、公式サイトの9月18日付のお知らせには、住宅ローン減税用の「融資額残高証明書」を10月1日以降に発送する予定という案内があります。返済中で減税の手続きをする人は、書類の到着時期に注意してください。

確認すること

• 住宅金融支援機構の金利情報ページで、返済期間・融資率・団信の条件ごとに最新の金利を確認する
• 金融機関の窓口で、自分の条件で適用される金利と、毎月の返済額・総返済額の試算を出してもらう
• 毎月の借入金利は、機構のページによると毎月の第1営業日の正午ごろに更新され、資金を受け取る月の金利が適用されるため、融資実行の時期の金利を確認する
• 金利だけでなく、頭金、返済期間、保証料や手数料、団信の条件も含めて比べる
• 返済額が収入に対して無理のない水準かを、金利が今より高くなる場合も想定して確認する

筆者の見解

私見では、金利が過去最高を更新したというニュースで最も避けたいのは、「急いで決めなければ」という焦りで判断することだと考えます。フラット35は融資実行の月の金利が適用されるため、物件の引き渡し時期によっては、申し込み時に見た数字と実際の金利が変わりうる点を前提に計画を立てたいと考えます。今回の3.83%は条件の良い場合の最低水準であり、団信の種類や融資率によって上乗せがあるため、自分の条件での金利と返済額を一度具体的に試算しておくことが大切だと考えます。また、取扱金融機関の金利には最大で約2ポイントの幅があり、手数料や引き下げの条件も異なるため、同じ条件で複数の見積もりを取り、総額で比べることが判断の材料になると考えます。固定か変動かは金利水準だけで決めず、将来の収入の見通しや、返済額が増えたときに家計が耐えられるかを含めて考えることをおすすめします。

出典（一次情報）

• 最新の金利情報：長期固定住宅ローン【フラット35】（住宅金融支援機構）
• 長期固定金利住宅ローン【フラット35】（住宅金融支援機構）
• フラット35の10月金利、3.830% 現行制度で過去最高に（日本経済新聞、2026年10月1日）

2026年10月6日時点の情報です。