資金計画・住宅ローン

資金計画・住宅ローンとは｜このカテゴリで分かること

住宅ローンの審査や事前審査について調べている人に向けて、このカテゴリでは「いくら借りるか・どう借りるか・どう審査されるか」を順に整理しています。対象は、初めて住宅ローンを組む方と、審査に不安がある方です。金利タイプと返済方法の基本、事前審査と本審査の違い、審査基準と落ちやすい理由、注文住宅特有のつなぎ融資、借入後の繰上返済や借り換えまでを扱います。特定の金融機関や商品をすすめるものではなく、比較するための観点をまとめています。

はじめにおすすめの3本

迷ったら、まずこの3本から読んでください。残りの記事は、このページ下の項目一覧から、気になるテーマで選べます。

1. 住宅ローンの基本｜仕組み・種類・借入額の考え方と選び方
   住宅ローンの仕組みと種類を、最初に全体として押さえます。
2. 変動金利と固定金利の違い｜選び方・5年ルール・125%ルール・リスク
   金利タイプの違いとリスクを知ることが、商品選びの土台になります。
3. フラット35とは｜全期間固定金利の仕組み・技術基準・メリットと注意点
   全期間固定の代表例として、フラット35の仕組みと条件を確認します。

押さえておきたいポイント

• フラット35の主な利用条件（住宅金融支援機構）：申込時の年齢が満70歳未満、借入額は100万円以上1億2,000万円以下（建設費・購入価額以内）、返済期間は15年以上で「80歳まで」と「35年」の短い方が上限です。
• フラット35の総返済負担率の基準：年収400万円未満は30％以下、400万円以上は35％以下です。床面積は一戸建て等で50㎡以上が条件です。
• 2026年10月のフラット35（返済期間21年以上35年以下、融資率9割以下）の最頻金利は年3.83％です（住宅金融支援機構の金利情報）。金利は毎月変わります。
• 国土交通省は2026年3月26日、金利タイプや返済期間の選び方の注意点をまとめたリーフレットを公表しました。変動金利型を約8割の利用者が選んでいること、35年を超える超長期ローンやペアローンの利用が増えていることが背景に挙げられています。
• 金融庁のモニタリング・分析レポート（2026年7月）でも、借入額の高額化と超長期ローン・ペアローンの拡大に触れ、金融機関に対して将来の返済負担が増えるリスクの説明を求めています。
• 自分の信用情報は、信用情報機関のCIC（クレジットやローンの契約情報を扱う機関）で本人開示ができます（インターネット開示の手数料は500円、郵送は1,500円）。

金利・条件・手数料は改定されることがあります。上記は2026年10月時点で確認した内容で、最新は公式で確認してください。

よくある疑問

Q. 住宅ローンの事前審査は、いつ申し込めばよいですか？
A. 土地や建物の契約前に、借りられる見込みを確かめる目的で行うのが一般的です。流れと必要書類は 住宅ローンの事前審査と本審査｜違い・流れ・期間・必要書類 と 住宅ローンの事前審査に必要な書類｜用意するものと準備のコツ を参照してください。

Q. 住宅ローンの審査基準で、特に重視されるのは何ですか？
A. 年収に対する返済負担率、勤続年数、信用情報、完済時の年齢などが代表的です。項目ごとの考え方は 住宅ローン審査の基準｜銀行が見る項目と通る人の特徴 で解説しています。

Q. 住宅ローンが通らないのは、どんな場合ですか？
A. 他の借入やクレジットの延滞、返済負担率の超過、物件の担保評価などが原因になりやすいです。一覧は 住宅ローンが通らない理由｜落ちやすい原因の一覧 にまとめています。

Q. 変動金利と固定金利は、どちらがよいですか？
A. どちらが有利かは将来の金利次第で、誰にも断定できません。金利が上がったときに家計が耐えられるかで考えます。変動金利と固定金利の違い｜選び方・5年ルール・125%ルール・リスク を参照してください。