変動金利と固定金利の違い選び方・5年ルール・125%ルール・リスク
住宅ローンの金利タイプは、変動・固定期間選択型・全期間固定の3つが基本です。それぞれの特徴、5年ルールと125%ルール、金利上昇時の影響、選び方の考え方を整理します。
公的機関・公式資料などの一次情報と照合して作成しています。このサイトについて
変動金利と固定金利の違いとは
住宅ローンの金利タイプは、返済額・総返済額・リスクに大きく影響します。変動金利は当初の金利が低めですが、金利上昇のリスクがあります。固定金利は返済額が読みやすい反面、当初の金利が高めです。
3つのタイプ
| タイプ | 内容 | 特徴 |
|---|---|---|
| 変動金利 | 半年ごとに金利を見直し | 当初金利が低い。上昇リスク |
| 固定期間選択型 | 2・3・5・10年などの期間は固定。終了後に再選択 | 期間中は返済額が一定 |
| 全期間固定金利 | 完済まで金利が変わらない | 返済計画が立てやすい。金利が高め |
変動金利のルール
変動金利には、金融機関が設けている一般的なルールがあります。
| ルール | 内容 |
|---|---|
| 5年ルール | 金利が上がっても、返済額の見直しは5年ごと |
| 125%ルール | 見直し時の返済額の上昇は、従来の125%まで |
これらのルールは、金融機関・商品により適用の有無・内容が異なります（ルールがない金融機関もあります）。契約前に確認します。
ルールの落とし穴：
| 点 | 内容 |
|---|---|
| 金利が、上がっても、返済額が、変わらない期間 | 返済額のうち利息が増え、元金が減りにくくなる |
| 未払い利息 | 返済額が利息に足りない場合、未払い利息が積み上がり、最終的に一括請求されることがある |
| 返済額の、上昇に、上限がある | しかし、金利が高いままだと、長期的な負担は増える |
金利上昇の影響（目安）
借入3,000万円・35年・元利均等の場合（概算）：
| 金利 | 毎月返済額（目安） | 総返済額（目安） |
|---|---|---|
| 0.5% | 約7.8万円 | 約3,270万円 |
| 1.0% | 約8.5万円 | 約3,560万円 |
| 2.0% | 約9.9万円 | 約4,170万円 |
| 3.0% | 約11.5万円 | 約4,850万円 |
金利が1%上がると、毎月の返済額が約1.4万〜1.6万円増える計算です（1.0%→2.0%で約1.4万円、2.0%→3.0%で約1.6万円。概算）。
選び方の考え方
| 状況 | 向いている傾向 |
|---|---|
| 家計に余裕があり、金利上昇に耐えられる | 変動金利 |
| 返済額を固定して、安心したい | 全期間固定 |
| 子育て期など、一定期間だけ固定したい | 固定期間選択型 |
| 繰上返済を積極的に行う | 変動も選択肢 |
| 返済期間が長い（35年） | 金利上昇のリスクが大きい |
どちらが有利かは将来の金利次第で、誰にも予想できません。「当初の金利の安さ」だけで判断せず、「金利が上がった場合に耐えられるか」を基準にします。
ミックス（ミックスローン）
変動と固定を組み合わせる方法です。
| 方法 | 内容 |
|---|---|
| ミックスローン | 借入額を分け、変動・固定を併用 |
| メリット | リスクの分散 |
| 注意点 | 手数料・条件が、金融機関により異なる |
変動金利と固定金利の違いを踏まえて選ぶ具体的な流れ
- 家計の余裕（金利上昇時の返済額）を試算する。
- 金利が1%・2%・3%上がった場合の返済額を、シミュレーションする。
- 変動金利のルール（5年ルール・125%ルール）を確認する。
- 固定・変動・ミックスを比較する。
- 繰上返済の計画も考慮する。
変動金利と固定金利の違いの注意点
- 金利は、市場・金融政策により変動します。最新の情報を確認します。
- 「変動金利はお得」という情報だけで決めない。
- ルール（5年・125%）は万能ではありません。
変動金利と固定金利の違いでよくあるミス
- 当初金利の安さだけで選ぶ。
- 金利上昇時の返済額を試算しない。
- ルールの落とし穴を知らない。
変動金利と固定金利の違いのチェックリスト
- 金利上昇のシミュレーションを行ったか。
- 変動金利のルールを確認したか。
- 家計の余力を確認したか。
変動金利と固定金利の違いのFAQ（よくある質問）
Q. 変動金利と固定金利、どちらがお得ですか？
A. 将来の金利次第で、確定的には言えません。リスク許容度で判断します。
Q. 5年ルールとは？
A. 変動金利の返済額を、5年間変えないルールです。金利が上がっても、返済額は5年間同じです。
Q. 固定から変動に変更できますか？
A. 固定期間選択型は、期間終了時に選択できます。途中の変更は、手数料がかかる場合があります。
筆者の見解（変動金利と固定金利の違い）
金利タイプの選択は、「将来の金利を当てるゲーム」ではないと考えます。「金利が予想と違っても、生活が成り立つか」を基準に選ぶことが重要です。変動金利は、家計に余力があり、繰上返済でリスクを減らせる人に向く選択肢です。不安があれば、固定を一部取り入れることをおすすめします。
変動金利と固定金利の違いの関連項目
出典（一次情報）
本記事は一般的な情報の提供を目的としており、個別の設計・契約・税務・法律上の助言ではありません。制度や基準は改正されることがあるため、最新の内容は各公的機関の公式サイトや、専門家（建築士・税理士・金融機関など）でご確認ください。「筆者の見解」は一つの考え方です。