住宅ローンの諸費用事務手数料・保証料・印紙税・登記費用の目安
住宅ローンには、金利のほかに、事務手数料・保証料・印紙税・登記費用などの諸費用がかかります。主な費用の内訳と目安、保証料の仕組み、ネット銀行とメガバンクの違い、現金で必要な額を整理します。
公的機関・公式資料などの一次情報と照合して作成しています。このサイトについて
住宅ローンの諸費用とは
住宅ローンを借りるときには、金利以外にも、さまざまな、諸費用が、かかります。借入額・金融機関によって、費用の、金額・構成が、大きく異なります。金利の、低さだけでなく、諸費用も、含めた、総額で、比較します。
主な費用
| 費用 | 内容 | 目安 |
|---|---|---|
| 事務手数料 | 金融機関への、手数料 | 定額（3万円台）または、借入額の、2.2%程度 |
| 保証料 | 保証会社への、費用（保証会社が、債務を、保証） | 借入額・期間による。一括払い・金利上乗せがある |
| 印紙税 | 金銭消費貸借契約書 | 契約金額に、応じて（1,000万円超〜5,000万円以下で、2万円） |
| 抵当権設定登記 | 登録免許税＋司法書士報酬 | 借入額×0.4％（登録免許税）など |
| 団体信用生命保険料 | 金利に、含まれる場合が、多い | 疾病保障は、上乗せ |
| 火災保険料 | ローンの、条件となる | 建物・地域による |
| つなぎ融資の、費用 | 利息・手数料 | （つなぎ融資・分割融資） |
| 適合証明の、費用 | フラット35の、場合 | 数万円 |
数字は、一般的な目安です。金融機関・条件により、異なります。
印紙税
金銭消費貸借契約書に、貼る、収入印紙の、税額は、記載された、契約金額に、応じて、決まります。
| 契約金額 | 印紙税 |
|---|---|
| 1,000万円超〜5,000万円以下 | 2万円 |
| 5,000万円超〜1億円以下 | 6万円 |
電子契約の、場合は、印紙税が、不要となる場合が、あります。ネット銀行などで、電子契約が、選べる場合が、あります。最新は、国税庁で、確認します（印紙税）。
登録免許税（抵当権設定登記）
住宅ローンの、担保として、抵当権を、設定する際の、登録免許税は、債権額（借入額）×0.4％が、原則です。一定の、要件を、満たす、住宅には、軽減税率（0.1%）が、適用される場合が、あります。要件・適用期限は、国税庁・法務局で、確認します（登録免許税）。
保証料の、仕組み
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 保証会社 | 契約者が、返済できなくなった場合に、金融機関に、代位弁済 |
| 一括払い | 契約時に、一括で、支払う（借入額の、2%程度が、目安。金額は、期間などにより、異なる） |
| 金利上乗せ | 金利に、0.2%程度を、上乗せして、毎月の、返済に、含める |
| 不要の商品 | ネット銀行・フラット35などは、保証料が、不要（事務手数料が、高めの場合も、ある） |
保証料は、繰上返済・完済の、場合、一部が、返戻される場合が、あります。金融機関で、確認します。
金融機関の、タイプ別の、傾向
| タイプ | 傾向 |
|---|---|
| メガバンク・地方銀行 | 事務手数料は、定額（数万円）が多い。保証料が、かかる場合 |
| ネット銀行 | 金利が、低め。事務手数料は、借入額の、2%程度。保証料は、不要が、多い |
| フラット35 | 保証料が、不要。手数料は、金融機関で、異なる |
金利・手数料・保証料の、総額で、比較します。費用の、構成が、異なるため、金利だけでは、比較できません。
具体例：総額の、比較
借入3,000万円・35年の、場合（仮定）：
| 項目 | A（保証料一括型） | B（ネット銀行型） |
|---|---|---|
| 金利（仮定） | 1.0% | 0.7% |
| 事務手数料 | 約3.3万円 | 約66万円（2.2%） |
| 保証料 | 約60万円 | 0円 |
| 印紙税 | 2万円 | 0円（電子契約） |
| 初期費用の、合計 | 約65万円 | 約66万円 |
初期費用が、ほぼ、同じでも、金利差で、総返済額が、変わります。金利0.3%の、差は、この例（3,000万円・35年・元利均等）では、総返済額で約170万円の、影響です（変動金利と固定金利）。数値は、仮定で、実際とは、異なります。
ローンに、含めることが、できるか
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 諸費用ローン | 諸費用を、住宅ローンに、含めることが、できる場合が、あるが、金融機関・商品により、異なる |
| 現金で必要 | 事務手数料・保証料などは、現金で、必要な場合が、多い |
| 注意点 | 諸費用を、借りると、借入額・利息が、増える |
住宅ローンの諸費用を見積もる流れ
- 複数の、金融機関の、費用を、確認する。
- 金利と、諸費用を、合わせた、総額で、比較する。
- 現金で、必要な額を、計算する。
- 保証料の、払い方を、選ぶ。
- 資金計画に、反映する（総費用の内訳（本体工事費・付帯工事費・諸費用））。
住宅ローンの諸費用の注意点
- 諸費用は、金融機関の、パンフレット・見積書で、確認します。
- ネット銀行は、手数料が、高めでも、金利が、低い場合が、あります。
- 団信の、上乗せも、考慮します（団体信用生命保険）。
住宅ローンの諸費用でよくあるミス
- 金利だけで、選ぶ。
- 諸費用の、現金の、必要額を、見落とす。
- 保証料の、返戻を、知らない。
住宅ローンの諸費用のチェックリスト
- 事務手数料・保証料を、確認したか。
- 総額で、比較したか。
- 現金の、必要額を、確認したか。
住宅ローンの諸費用のFAQ（よくある質問）
Q. 住宅ローンの、諸費用は、借入額の、何％ですか？
A. 一般に、借入額の、2〜4%程度が、目安とされます。金融機関・条件により、異なります。
Q. 保証料は、必須ですか？
A. 保証会社の、保証が、必要な商品が、多いですが、保証料不要の商品も、あります。
Q. 諸費用は、ローンに、含められますか？
A. 金融機関・商品により、異なります。確認が、必要です。
筆者の見解（住宅ローンの諸費用）
住宅ローンの、諸費用は、「金利の、陰に、隠れた、もう1つの、コスト」だと考えます。金利の、低さを、強調する商品でも、手数料が、高い場合が、あります。「金利×期間」と「初期費用」の、合計で、比較し、自分の、返済計画（繰上返済・借り換え）と、照らし合わせて、選ぶことを、おすすめします。
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住宅ローンの諸費用の関連項目
出典（一次情報）
本記事は一般的な情報の提供を目的としており、個別の設計・契約・税務・法律上の助言ではありません。制度や基準は改正されることがあるため、最新の内容は各公的機関の公式サイトや、専門家（建築士・税理士・金融機関など）でご確認ください。「筆者の見解」は一つの考え方です。