国交省が中古住宅の維持保全で制度検討、点検記録の評価を議論

国土交通省は2026年10月8日、「住宅の維持保全・流通に関する制度検討会」の初会合を開き、会議資料を公開しました。住宅の点検・補修をきちんと続けてきたかどうかが、中古住宅の売買や住宅ローンで評価される仕組み、維持保全の状況を継続的に評価する仕組み、その記録を残して活用する仕組み、中古住宅の買主が安心して取引できる環境づくりについて議論し、2027年3月の第3回でとりまとめ案を示す予定です。

すぐに何かが変わる話ではありませんが、中古住宅を買う人、今の家をいずれ売るかもしれない人にとっては、「手入れの記録」が家の価値に結びつく方向へ制度が動き始めたことになります。資料から、検討の中身と、今からできる備えを整理します。

中古の流通シェアはマンションで約7割、戸建てで約4割に

検討の背景として、国交省は資料で次のような現状を示しています。

• 2025年度の新設住宅着工戸数は71.1万戸。価格の高騰に加え、2025年4月の建築基準法改正前の駆け込み需要の反動もあり、2年ぶりに減少した
• 既存住宅（中古）の流通量（国交省の推計）は、2008年から2025年の間に、戸建てが14.2万戸から17.7万戸へ（24.2％増）、マンションが11.7万戸から17.7万戸へ（51.0％増）増えた
• マンションの流通に占める中古の割合は、2015年の53.8％から2025年には66.3％に上昇した
• 新築（注文・分譲）を含む戸建ての流通に占める中古の割合も、2015年の26.2％から2025年には35.8％に上がった

新築が減って中古が増える流れの中で、「中古の家がどれだけきちんと手入れされてきたか」を買う側が判断しにくいことが課題になっています。資料のアンケートでは、新築を買った人が中古を選ばなかった理由として「隠れた不具合が心配だったから」が上位に挙がっています。検討会の目的は、一定の質を保った住宅が長く使い継がれる環境をつくることです。資料では、その先に「国民が過度な負担なく希望する住生活を実現する」ことが掲げられています。

点検・補修の状況を評価し、記録を残す3つの仕組み

資料3「背景・課題と検討の方向性（案）」では、まず「消費者が住宅に望んでいる品質・性能とは何か」を整理したうえで、次の3つの仕組みを検討するとしています。

1. 住宅市場で評価される仕組み: 中古住宅を安心して取引でき、維持保全の状況が市場で適切に評価されるようにする。住宅ローンやリバースモーゲージ、瑕疵保険での活用、住宅性能表示制度のあり方、インスペクション（建物状況調査）と瑕疵保険の普及が論点
2. 継続的に評価する仕組み: 定期点検・補修の基本的な考え方や、維持保全をどれだけ実施したかを評価する方法
3. 情報を保存・活用する仕組み: どんな情報が必要か、その保存方法と活用方法

資料には、こうした仕組みで期待することとして、既存住宅の流通の活性化や残価設定型住宅ローンの活用による取得負担の軽減、維持保全状況の「見える化」による不安の軽減や突発的な修繕リスクの低減、リバースモーゲージの活用や円滑な売却といった将来の選択肢の充実が挙げられています。あわせて、2022年10月に施行された改正長期優良住宅法などについて、施行後5年をめどとして行うこととされている施行状況の検証も行うとしています。

3つのワーキンググループで議論し、2027年3月にとりまとめ案

検討会の座長は齊藤広子氏（東京都市大学大学院情報データ科学研究科特任教授）で、住宅ローン会社の経営者、不動産情報サイトの編集長、弁護士、建築分野の研究者などが委員を務めます。検討会の下には次の3つのワーキンググループ（WG）が置かれます。

• 維持保全評価・既存評価WG
• 履歴情報WG
• 瑕疵担保履行制度・消費者保護WG

スケジュール（案）では、第2回を2026年12月7日に開いて関係団体のプレゼンと論点の提示を行い、第3回の2027年3月10日にとりまとめ案を示す予定です。会議は非公開ですが、資料と議事概要は原則として国交省のサイトに掲載されます。法改正や新しい制度になるかどうかは、今回の資料からはまだ分かりません。

今から残しておきたい「家の手入れの記録」

資料によると、点検・修繕・リフォームなどの履歴情報を保管している持ち家世帯は2割程度にとどまります。中古住宅を探す人で「履歴情報があること」を選ぶ条件に挙げた人も0.6％と、残す側にも求める側にも、まだ意識が薄いのが現状です。制度がどう決まるにしても、点検や補修の記録が評価の材料になる方向は資料から読み取れます。今の時点でできる備えは、次のようなものです。

• 新築時の図面、確認済証・検査済証、住宅性能評価書、保証書をまとめて保管する
• 定期点検の報告書や、外壁・屋根・設備の修繕の見積書・請求書・写真を、日付が分かる形で残す
• 中古住宅を買うときは、売主に点検や修繕の記録があるかを確認し、インスペクション（建物状況調査）の実施状況も聞いておく
• マンションなら、長期修繕計画と修繕積立金の状況、過去の大規模修繕の履歴を、管理会社や管理組合の資料で確かめる

今回の資料で目を引くのは、住宅ローンやリバースモーゲージ、残価設定型ローンといった「お金の仕組み」と、維持保全の評価を結びつけようとしている点です。これまで中古戸建ては、築年数でほぼ一律に価値が下がるように扱われがちで、手入れをしてもしなくても評価が大きく変わらないことが、点検や記録を後回しにさせる一因だったと考えます。記録が融資や売却の条件に反映されるようになれば、点検費用は「出費」ではなく「家の価値を保つための投資」として考えやすくなります。記録は量よりも、点検や工事をした事業者名・日付・金額を、あとから第三者が確かめられる形で残しておくことを基準にするのが現実的でしょう。一方で、記録を残す手間や点検の費用を誰がどこまで負担するのかは、まだ資料では示されていないので、12月の第2回で関係団体がどんな意見を出すかに注目したいところです。

中古住宅の購入を考えている人は、中古住宅・マンションの住宅ローン審査｜築年数と担保評価もあわせて読んでみてください。マンションの修繕については、長期修繕計画ガイドラインの見直しの検討会も始まっています。

出典

• 国土交通省「「第1回 住宅の維持保全・流通に関する制度検討会」の開催について」（2026年10月2日）
• 国土交通省「住宅の維持保全・流通に関する制度検討会」（会議資料）
• 資料1-2「住宅の維持保全・流通に関する制度検討会について」（PDF）
• 資料2「住宅の維持保全・流通に関する現状について」（PDF）
• 資料3「背景・課題と検討の方向性（案）」（PDF）
• 資料4「今後のスケジュール（案）」（PDF）

2026年10月16日時点の情報です。