マンション大規模修繕の談合で公取委が命令、課徴金16.4億円

公正取引委員会は2026年9月28日、関東のマンション管理組合が設計コンサル業者に委託して発注する大規模修繕工事をめぐり、設計コンサル2社と施工業者らが独占禁止法に違反したとして、排除措置命令を出し、施工業者には課徴金納付命令も出しました（設計コンサル2社は課徴金の対象外です）。課徴金の総額は16億3,788万円です。国土交通省は、管理組合と区分所有者向けに相談窓口と発注時の留意点をまとめて周知し、10月19日には発注の適正化を議論する検討会が始まります。マンションの購入を考えている人や、すでに住んでいて大規模修繕を控えている人にとって、修繕積立金の使われ方に関わる話です。

公取委が認定した事実：受注予定者を決めて、他社は協力した

公取委の発表によると、対象は東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県、茨城県、栃木県、群馬県のマンションです。管理組合が設計コンサル業務をリノシスコーポレーションまたは翔設計に委託したうえで発注する大規模修繕工事が、違反の対象とされました。事業者数と課徴金は次のとおりです（発表の表より）。

違反行為の内容は、公取委の認定によると次のとおりです。工事ごとに、施工業者のうち1社が設計コンサル業者と「受注協力関係」を結び、受注予定者になります。受注予定者以外の業者は、受注予定者が受注できるように協力しました。具体的には、受注予定者が設計コンサル業者との協議を経て見積価格を決め、ほかの業者はその価格を管理組合に出すか、見積り合わせに参加しませんでした。設計コンサル業者は、設計コンサル業務の過程で得た「設計予算」（管理組合が決める発注予定金額）などの情報を受注予定者に伝え、受注予定者の意向を踏まえて設計コンサル業務も行っていました。違反の期間は、事業者によって終期が異なりますが、リノシス関係が遅くとも2021年9月27日以降、翔設計関係が遅くとも2021年11月16日以降とされています。

受注した業者は、契約価格の5%を目安に支払っていた

公取委の概要資料には、違反行為の対象とされた工事（特定大規模修繕工事）を受注した施工業者は、原則として、工事請負契約の価格の5%を目安とする金額を、設計コンサル業者に支払っていたと記されています。なお、公取委は、手数料等の支払いが、設計コンサル業者が提供する情報の内容などによっては競争をゆがめるおそれがある、という書き方をしています。

公取委は、この審査の過程で、設計コンサル業者が施工業者に発注情報を提供し、受注した施工業者から契約金額の一定割合を受け取っていた事実を確認したとして、「大規模修繕工事の施工業者から設計コンサル業者に対して支払う手数料等について」という資料をまとめ、3つの事業者団体に周知を申し入れました。資料は、次のような行為が競争をゆがめるおそれがあるとしています。

• 特定の工事の発注前に、受注したら手数料を支払うと取り決めること
• 工事を特定しない取り決めでも、有利になる情報を渡すことや、手数料を払う業者に有利な見積り合わせの参加条件を管理組合に働きかけること

問題となる情報の例として、資料は、管理組合が設定した発注予定金額、発注先を選ぶ具体的な基準、見積り合わせに参加する業者名、ほかの参加業者の見積価格を挙げています。

国交省は相談窓口と、談合違約金の特約条項を案内

国土交通省がまとめた管理組合・区分所有者向けの周知文があります（横浜市のサイトに掲載されており、ファイル名から2026年9月29日付とみられます）。設計コンサルタントに調査・設計や業者選定の支援を委託する「設計・監理方式」が広く使われていることを踏まえ、設計コンサルタントの中立性を確保し、適正な手続きで受注者を選ぶことが重要だと述べています。

相談先として挙げられているのは、次の2つです。

• 住宅リフォーム・紛争処理支援センターの「住まいるダイヤル」（0570-016-100）。見積費用については、無料の「見積チェックサービス」もあります。
• マンション管理センター（建物・設備の維持管理の相談は03-3222-1519）。

このほか、マンション管理士や建築士などの外部専門家に協力を求めることも有効としています。自治体によっては専門家の派遣制度や相談窓口があるため、まずは住んでいる自治体への確認を勧めています。

談合を未然に防ぐ取り組みとして、国交省は2025年6月26日付の事務連絡で、談合が認められた場合に受注者が違約金を支払う義務を請負契約上明確にする「違約金特約条項」を設定できると周知しています。発注の際の参考資料としては、「マンション改修マニュアル（令和8年3月改訂）」（進め方はP.15、専門家の選定はP.16〜、見積依頼・施工会社の募集と候補者選定はP.24〜）や、住宅金融支援機構の「大規模修繕工事の手引き」が挙げられています。

10月19日、発注適正化の検討会が始動

国交省は9月29日、「マンション大規模修繕工事の発注等の適正化に関する検討会」の設置を発表しました。第1回は10月19日（月）15時〜17時で、管理組合が留意すべき事項と、適切な事業者の確保に向けた方策を議論する予定です。座長は松村秀一氏です。検討会は非公開ですが、資料と議事要旨は後日、国交省のウェブサイトに掲載される予定とされています。

資料から考える、管理組合の確認ポイント

以下は、公取委と国交省の資料をもとに、筆者が整理した確認点です。資料に書かれたチェックリストではありません。

1. 設計コンサルタントをどう選んだか、その理由が総会などで説明されているか。
2. 見積り合わせに参加する業者の条件が、特定の業者に有利になっていないか。
3. 発注予定額や選定基準など、別添3が例示する情報の扱いを、管理組合として決めているか。
4. 請負契約に、談合が認められた場合の違約金特約条項を入れる選択肢を検討したか。
5. 不安なときは、国交省が案内する相談窓口（住まいるダイヤルの見積チェックサービスなど）に相談したか。

中古マンションを検討する場合は、直近の大規模修繕について、総会資料や議事録を閲覧できるかを、仲介会社を通じて管理組合に問い合わせてみる価値はあるでしょう。

修繕積立金は、額だけでなく使い方の決め方も見る

今回の認定で、受注予定者が見積価格を決め、ほかの業者がそれに合わせていたとされたことから、見積りが複数そろっていても、競争があったとは限らないことがわかりました。区分所有者としては、総会で見積り合わせに参加した業者の選び方と、設計コンサルタントの選定理由が説明されているかを確かめるのが、手の届く範囲の確認だと考えます。請負契約に違約金特約条項を入れるかどうかを総会の議題にすることも、2025年6月の事務連絡を根拠に提案しやすい対策です。一方で、今回は特定の事業者に対する認定です。国交省は設計・監理方式が広く採用されているとしたうえで、採用する場合の留意点を挙げており、この方式そのものが否定されたわけではないと私は読みました。10月19日からの検討会で、どこまで具体的な指針が出るかが、次の注目点です。

出典

• 公正取引委員会「関東地区所在のマンションの管理組合が設計コンサル業者に委託して発注する大規模修繕工事の施工業者らに対する排除措置命令及び課徴金納付命令等について」（2026年9月28日）と、別表・概要・別添3のPDF
• 国土交通省「マンション大規模修繕工事の発注等の適正化に関する検討会の設置・開催について」（2026年9月29日）
• 国土交通省「マンション大規模修繕工事の発注等の相談窓口の周知等について」（横浜市のサイトに掲載された写し）

2026年10月18日時点の情報です。