3,000万円特別控除と住宅ローン控除の違い併用できない場合

更新 2026.10.05
公開 2026.10.05
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3,000万円特別控除は自宅を売ったときの譲渡所得の特例、住宅ローン控除は住宅ローンで自宅を取得したときの特例で、別の制度です。住み替えの際、併用できない場合の考え方を、国税庁の要件にそって整理します。

公的機関・公式資料などの一次情報と照合して作成しています。このサイトについて

3,000万円特別控除と住宅ローン控除の違いとは

「3,000万円控除」と「住宅ローン控除」は、名前が似ていますが、別の制度です。前者は自宅を売ったときの譲渡所得に関する特例、後者は住宅ローンで自宅を取得したときの所得税の控除です。住み替え（売って買う）の場合に、併用できないことがあります。

2つの制度の違い

項目	3,000万円特別控除	住宅ローン控除
対象の場面	自宅を売却したとき	住宅ローンで自宅を取得したとき
内容	譲渡益から最高3,000万円を差し引く	年末のローン残高×0.7％を所得税から控除
税金の種類	譲渡所得の税金	所得税（住民税の一部も）
手続	売却した年の確定申告	居住開始の翌年の確定申告（初年度）

「3000万円控除」で検索すると、住宅ローン控除の借入限度額（3,000万円）と混同することもありますが、別の話です。

併用できない場合

国税庁の要件によると、住宅ローン控除を受けるためには、居住年とその前2年、その後3年の計6年間に、次のような譲渡所得の特例を受けていないことが必要です。

特例	内容
居住用財産の譲渡所得の特別控除（3,000万円控除）	自宅を売ったときの特例
居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の課税の特例	軽減税率の特例
特定の居住用財産の買換えの特例	買換えの特例

住み替えで、古い自宅を売って3,000万円控除を使った場合、新しい自宅の住宅ローン控除が受けられないことがあります。前後6年の期間に注意します。

どちらを選ぶか（考え方）

状況	考え方
売却益が大きい	3,000万円控除のメリットが大きい
住宅ローン控除の額が大きい（13年間）	住宅ローン控除のメリットが大きい場合も
売却益が小さい・ない	3,000万円控除を使う必要がない

どちらが有利かは、売却益・新居のローン額・住宅の性能によって変わります。税理士や税務署に相談して、試算します。

買換え特例など、他の特例

自宅の買換えに関する特例は、別の要件があります。住み替えの前に、全体の税金を確認することが大切です。

3,000万円特別控除と住宅ローン控除の違いの注意点

売却と購入の順序・時期で、使える制度が変わることがあります。
3,000万円控除は売却益に対する特例で、売却益がない場合は必要ありません。
制度は改正されるため、最新の情報を確認します。

3,000万円特別控除と住宅ローン控除の違いでよくあるミス

2つの制度を混同する。
併用できないことを知らずに、どちらも使うつもりで計画する。
前後6年のルールを確認しない。

3,000万円特別控除と住宅ローン控除の違いのチェックリスト

売却・購入の時期を整理したか。
どちらの特例を使うかを検討したか。
税理士・税務署に相談したか。

3,000万円特別控除と住宅ローン控除の違いのFAQ（よくある質問）

Q. 3,000万円控除と住宅ローン控除は、併用できますか？
A. 同じ期間に併用できないことがあります。居住年の前2年・後3年の計6年間のルールがあります（国税庁）。

Q. 住み替えのとき、どちらを使うべきですか？
A. 売却益や新居のローンなどで変わります。試算して比べます。

Q. 売却益がない場合は？
A. 3,000万円控除は不要で、住宅ローン控除に影響しない場合が多いです。

筆者の見解（3,000万円特別控除と住宅ローン控除の違い）

住み替えの税金は、「売却」と「購入」を別々に考えず、セットで見ることが大切だと考えます。どちらかの特例を使うと、もう一方が使えなくなるため、契約前に全体の税額を試算することを、おすすめします。

3,000万円特別控除と住宅ローン控除の違いの関連項目

出典（一次情報）

本記事は一般的な情報の提供を目的としており、個別の設計・契約・税務・法律上の助言ではありません。制度や基準は改正されることがあるため、最新の内容は各公的機関の公式サイトや、専門家（建築士・税理士・金融機関など）でご確認ください。「筆者の見解」は一つの考え方です。